CAV e LT : ovvero come gestire l’ospitalità

CAV e LT : ovvero come gestire l’ospitalità in una struttura extralberghiera o non propriamente extralberghiera? Lavorare con conoscenza e consapevolezza aiuta sicuramente a non incorrere in problemi di natura fiscale, sicurezza, prevenzione, ecc

A prescindere dalle variabili che differenziano l’argomento da Regione a Regione, vediamo alcuni dei concetti principali tra CAV e LT

Partiamo dalla legislazione… Siamo in Toscana, ci riferiamo dunque alla nuova Legge regionale Testo Unico sul sistema turistico regionale che disciplina strutture alberghiere ed extralberghiere.

  • Sono strutture ricettive extra-alberghiere per l’ospitalità collettiva:
    • case per ferie; ostelli; rifugi escursionistici; rifugi alpini; bivacchi fissi.
    • Sono strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile-abitazione: affittacamere; bed and breakfast; case e appartamenti per vacanze; residenze d’epoca; residence.

CAV, categoria che include Case ed Appartamenti vacanze. Si intende una struttura ricettiva extralberghiera che prevede la locazione temporanea a turisti di un appartamento o Casa Vacanze.

  • La legge regionale ribadisce che sono gestite esclusivamente in forma imprenditoriale, e che tale forma di ospitalità non comprende la somministrazione di alimenti e bevande.

La Legge quadro sul Turismo n. 217/1983 specifica in particolare :

“Gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi”

Altri dettagli relativi alle CAV (o Case vacanze)

  1. può essere un lavoro occasionale o attività imprenditoriale
  2. sono soggette a Leggi regionali del Turismo
  3. Producono redditi da impresa
  4. non è obbligatorio avere residenza o domicilio
  5. sono soggette a SCIA (ebbene sì, è proprio così…)
  6. devono possedere requisiti minimi (strutturali) e funzionali aggiuntivi
  7. possono fornire il cambio biancheria (c’è chi dissente)
  8. devono fornire il servizio pulizia durante il soggiorno dell’ospite (in vigore non in tutte le Regioni)
  9. sono in genere una “seconda casa”
  10. sono da dare ad uso esclusivo (senza riservarsi spazi di dimora)
  11. devono comunicare le presenze tramite il Portale Alloggiati Web
  12. possono fornire servizio lavanderia
  13. possono fornire set cortesia (o prodotti da bagno). In tal senso, c’è chi dice il contrario…
  14. ricevono prenotazioni
  15. devono fornire il servizio Wifi
  16. devono avere una Targa esposta all’esterno, visibile al Pubblico
  17. devono pubblicizzarsi in vari modi, incluso via Web, dichiarando la propria tipologia, denominazione, ecc
  18. devono pubblicizzarsi con propria denominazione ufficiale
  19. non possono fornire colazione, a differenza del B&B (idem per le LT)
  20. devono fornire materiale informativo al proprio ospite
  21. devono comunicare i propri flussi turistici all’ ISTAT
  22. devono rilasciare RF o FT (ricevuta fiscale o fattura)
  23. se professionali con P.IVA possono assumere dipendenti per il servizio di pulizia e cambio biancheria
  24. sono soggette a Imposta di Soggiorno, ove presente
  25. devono (o dovrebbero) stipulare almeno una Assicurazione per Responsabilità Civile nei confronti di Terzi
  26. Sono soggette a controlli da parte degli organi di vigilanza comunali e regionali

LT, categoria che include locazioni turistiche o locazioni pure o affitti turistici che ha assunto in questi ultimi anni dimensioni inflazionanti, rappresentando oggi una offerta di ospitalità in concorrenza con altre tipologie di ospitalità alberghiera o meno.

La norma regionale vigente in Toscana precisa che le LT devono possedere i seguenti requisiti :

  • strutturali ed igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione
  • condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici ed impianti installati ai sensi della normativa in vigore

Ma oltre a ciò, per le LT sono state introdotte altre regole quali :

  • l’obbligo di comunicazione al Comune (da effettuarsi in via telematica relativamente alla forma imprenditoriale o meno di esercizio attività quali periodo di locazione, numero delle camere e posti letto, siti web in cui si pubblicizza l’alloggio).
  • si tratta di un appartamento o porzione di appartamento
  • è una locazione o affitto a fini turistici, non attività
  • non catalogata come lavoro (ma ne siamo davvero sicuri?)
  • non rientra nel settore Extralberghiero
  • è soggetta al diritto privato (Codice Civile)
  • produce redditi diversi (o meglio, produce reddito da fabbricato. Sono redditi diversi SOLO se si sta in affitto e si fa poi subaffitto, come da DL 50/2017. Fonte : Enrica Ramaglia)
  • soggetta a Comunicazione semplice, non alla SCIA (ma può variare da Regione a Regione)
  • non è soggetta a requisiti minimi strutturali e funzionali
  • non può fornire il cambio biancheria
  • non fornisce il servizio pulizia durante il soggiorno del cliente
  • può anche essere una casa di residenza
  • si può intendere anche come locazione di una porzione di alloggio
  • soggetta a cedolare secca al 21% (o come meglio suggerito, dipende dal profilo fiscale di ciascuno. A volte può convenire aliquota ordinaria se si hanno detrazioni o redditi bassi esenti)
  • non fornisce servizi aggiuntivi o complementari
  • non fornisce bevande o alimenti
  • deve sempre basarsi su contratti di locazione scritti, a prescindere dal numero di pernottamenti dello stesso ospite
  • Comunica le presenze tramite il Portale Alloggiati Web
  • il servizio offerto non garantisce assistenza al cliente o reperibilità obbligatoria
  • non può fornire servizio lavanderia
  • non può apporre insegne, targhe o segnaletiche
  • non può denominarsi con categorie già presenti quali casa o appartamento per vacanze ma solo e semplicemente come locazione + nome proprietario o simili
  • non può fornire la colazione nè ticket per bar convenzionati ecc
  • non può in teoria fornire materiale informativo
  • a seconda della Regione, non è prevista la rilevazione ISTAT
  • può rilasciare ricevuta non fiscale
  • a seconda della Regione, è prevista o meno l’imposta di soggiorno

Comunque si vada a gestire l’ospitalità, ciò che conta è a mio parere poter fornire un servizio quanto migliore possibile e percepito come professionale dall’ospite…

Come riferimento legale, abbiamo a disposizione sia la Legge regionale specifica per territorio sia anche il D.Lgs. nr. 79/2011 entrato in vigore in Giugno 2011 che fornisce alcune indicazioni generali specie in materia turistico-alberghiera. Noto come Codice del Turismo.

Se voleste fare un raffronto con la gestione di altro tipo di attività, quali B&B o affittacamere, vi ricordo il post realizzato ad hoc

E la vostra esperienza?

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