Impresa alberghiera : requisiti per aprire un Hotel

Quando si sceglie di realizzare una impresa alberghiera ed in particolare di aprire un Hotel, sono davvero tante le cose da valutare. Non solo i costi ma anche e naturalmente i vari permessi e la modulistica da compilare che sono locali.
Bisognerebbe quindi informarsi direttamente presso la CCIAA del posto, la questura locale, ed il Comune (i 3 principali enti interessati).
Ma stando a varie fonti consultate, per aprire un Hotel occorre che il locale abbia la destinazione ad uso urbanistica, l’autorizzazione igienico sanitaria, i requisiti di sicurezza (sopra 25 posti letto, occorre richiedere il certificato prevenzione incendi ai Vigili del Fuoco), che il soggetto richiedente possegga i requisiti previsti dagli artt. 11 e 92 del T.U.L.P.S. e che i locali posseggano i requisiti igienico-sanitari.
Oltre ciò, queste sono tutte autorizzazioni che deve dare colui che cede in gestione il locale e che si devono presentare in Comune allegando ad una domanda in bollo su modello fornito dal Comune interessato (leggi: art. 86 del R.D. 18 giugno 1931, n° 773 “Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza” L.R. 22 ottobre 1994, n° 42 “ Norme sulla classificazione delle strutture ricettive” Legge 29 marzo 2001, n° 135 “ Riforma della legislazione nazionale del turismo”).
In termini di costi si devono considerare innanzitutto le spese per il personale dipendente.
Mediamente un Hotel dovrebbe avere 1 addetto ogni 3-5 camere, ed il costo medio per ogni addetto può variare da 25.000 a 40.000 euro annui.
Questi costi solitamente costituiscono il 55-70% delle spese totali…
Per calcolare le spese di gestione, basterà prendere le spese per gli addetti (calcolandole con i riferimenti summenzionati) e dividere per 0.55 o 0.70 (equivalente cioè al 55% o al 70%).

Per ridurre al massimo le spese ed avere così costi variabili (anzichè fissi) spesso gli alberghi si rivolgono a servizi in outsourcing (pulizia delle camere, degli spazi comuni, servizio lavanderia, facchinaggio etc. ) così da sostenere le spese soltanto quando ci sono clienti senza però doversi accollare i costi fissi che invece un dipendente comporta. 

Però, ai sensi del D.L. 276/2003 – che definisce nello specifico le caratteristiche dell’ appalto di servizi, integrato da una Direttiva del Ministero del Lavoro nel 2008 – se si sceglie di usufruire di servizi in outsourcing si deve anche concedere l’esclusiva per quel reparto. Quindi la pulizia delle camere per esempio, che rappresenta uno dei servizi maggiormente richiesto, deve essere concesso integralmente alla ditta appaltatrice che avrà suo personale nonchè “capo-squadra” responsabile delle procedure e standard di qualità solo verso il suo datore di lavoro tenuto ad osservare quanto previsto dal contratto stipulato con il Direttore o Responsabile della struttura.
Naturalmente ci sono i pro e contro : in caso di disservizio o scarso rendimento della cameriera mandata dall’agenzia, se non vi è almeno un capo servizio interno che possa in qualche modo controllare e quindi tamponare eventuali problemi il Management avrà da un lato costi variabili, dall’altro altre magagne da risolvere…
Il capo servizio interno serve inoltre per occuparsi per esempio degli ordini ed osservare eventuali mancanze o al contrario eccessivo sciupìo delle forniture…Non tutte le imprese in outsourcing infatti si occupano di fornire personale + materiale per la pulizia…o forse sì?

Per quanto riguarda il fatturato, l’azienda alberghiera per raggiungere un ricavo adeguato dovrebbe vendere ogni camera almeno 130 volte all’anno…che dite? Troppo?


Un ulteriore ricavo che potrebbe variare dal 15 al 35% del ricavo della vendita delle camere è quello dei servizi ristorativi. Ma anche in questo caso, sono da valutare vari fattori : se infatti noi tutti gradiamo ricevere un servizio ottimale nell’Hotel presso il quale soggiorniamo, il servizio di ristorazione non produce però statisticamente il revenue atteso (a seconda che la nostra clientela sia business o leisure per esempio, sarà più o meno richiesto) ma il personale và comunque pagato a prescindere che la sala lavori o no ed è così triste mangiare in una sala ristorante vuota o semi-vuota che, non so voi, a me fa subito pensare alla qualità e freschezza dei prodotti utilizzati in cucina…Ed allora potrebbero considerarsi delle varianti, come per esempio offrire un servizio bar più completo disponibile magari part-time nei giorni che può produrre maggiormente o rivolgersi anche in questo caso ad un servizio esterno di Catering che provveda a tutto…dalla fornitura alle stoviglie al personale per rendere il servizio.
Altri servizi possono aiutare per un altro 5-15% (affitto sale congressuali, ecc.).
La Federalberghi calcola che queste sono le caratteristiche per un albergo 3 stelle, con 36 camere e 74 posti letto:
•12,6 addetti per albergo;
•1 addetto ogni 2,86 camere;
•costo del lavoro per addetto, 25.000 euro annui;
•fatturato per addetto, 55.000 euro annui;
•fatturato per camera all’anno, 20.000 euro annui;
•tasso di utilizzo lordo, 34-35%;
•prezzo medio del pernottamento, 50 euro;
•il pernottamento rappresenta il 58% del fatturato;
•il food & beverage rappresenta il 30,4% del fatturato;
•gli altri servizi rappresentano l’11,6% del fatturato;Leggendo questi dati, a dire il vero, mi viene un pò da sorridere perchè la teoria molto spesso si discosta dalla realtà dei fatti così come improbabilmente, specie di questi tempi,  si troverà una struttura ricettiva che lavori con tanto personale rispetto al numero di camere e quindi di potenziali clienti.
E’ dunque necessario valutare con diligenza e tanto realismo (misto magari anche ad un pò di pessimismo) tutti i costi fissi della struttura (ivi compreso corrente, riscaldamento, commercialista, consulente del lavoro, tessera associativa di categoria, etc); aggiungere il costo fisso aggiuntivo della gestione struttura, stimare un fatturato medio previsionale in base ai dati di affluenza previsti e prevedibili tramite CCIAA (Camera di Commercio, Industria, Agricoltura e Artigianato) ed ufficio del turismo; stimare i costi variabili; evidenziare l’incidenza previsionale dei costi fissi e variabili nei diversi mesi dell’anno e la potenziale capacità di assorbimento del fatturato; dividere il fatturato potenziale per la somma dei costi su base annua…cosa resterà? Avanzerà qualcosa o si andrà in pari?

Come tutti sappiamo la situazione è fortemente mutata nel corso del tempo, percui oggi chi decide di fare impresa dovrà a mio parere considerare tutti gli aspetti negativi, che comporteranno inevitabilmente costi maggiori e guadagni inferiori rispetto alle aspettative iniziali, quali per esempio calo della domanda, scarsa crescita del reddito disponibile, riduzione dei consumi per resistere alle varie pressioni, difficoltà crescenti nel ricorso al credito…
Sarà necessario non solo un’ incredibile flessibilità, ma anche saper resistere all’onda lunga…o essere consapevole del proprio forte budget e credo inoltre che svendere la propria struttura come vociferato recentemente in alcune strutture 4* del Riminese non porti alcun revenue ma anzi squalifichi la struttura in modo profondo, crei concorrenza sleale rispetto ai competitors e davanti alle spese da sostenere forse si arriva in pari…ma ben lungi dal guadagno! 
Questo articolo è stato edito grazie alla riflessione nonchè varie fonti da cui ho tratto le informazioni…

La mia domanda ora è proprio questa : credete sia ancora possibile fare una buona impresa in Italia nonostante la pressione fiscale che assorbe purtroppo una buona fetta del nostro revenue?

E come vi sentite quando si apprende che basta andare poco fuori Italia, magari verso Austria o Carinzia, per avere una tassazione giusta al 25% ?

Luisa Rellini

<p>Mi chiamo Luisa ed ho aperto questo Blog per scrivere di Ospitalità, Viaggi e Turismo.<br />
Lavoro nel settore turistico alberghiero dal 2003 e nel tempo ho aggiunto conoscenze di Social networking e blogging.<br />
In co-gestione o esclusiva curo l’area Booking, Customer care e Social networking per conto di strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere.</p>

0 commenti

  1. These are genuinely fantastic ideas in concerning
    blogging. You have touched some nice things here.

    Any way keep up wrinting.

  2. vale anche per me che vorrei costruire un albergo piccolo 15 camere su terreno di proprietà ed a gestione familiare?

  3. Buongiorno e grazie per aver pensato a me per chiedere consiglio. Penso proprio che buona parte del post scritto valga anche per Te, nonostante la tua struttura sarà ubicata in terreno di proprietà. Come già specificato altre volte, dal momento che in Italia non abbiamo una Legge di classificazione alberghiera unica ma diversa per Regione, informati per sapere quali sono i vincoli a cui sarai sottoposta ed autorizzazioni per te necessarie.
    Quanto invece alla gestione, il fatto di essere a conduzione familiare ti agevola perchè probabilmente non dovrai considerare personale dipendente o solo magari qualche aiuto anche in outsourcing per la pulizia e gestendo da te tutto quanto rientra nell’amministrazione, prenotazioni, gestione clientela, acquisti, un commercialista per il disbrigo di pratiche e contabilità.
    Informati per conoscere nel dettaglio i costi delle Lavanderie industriali e scegliere quella che abbia un buon rapporto qualità-prezzo.
    Auguroni e se hai bisogno di altri suggerimenti, sono a disposizione!

  4. Un articolo molto interessante ma non ha parlato del programma gestionale che ormai è un’altro dei costi ormai obbligatori per ogni struttura. Io personalmente uso “RoomPlan” , sia la versione app che per PC. E’ un programma molto semplice e costa davvero pochi euro. Se conoscete altri programmi del genere, accetto consigli!

  5. Gentile Gabriel, La ringrazio per il feedback ed in effetti mi ha dato una buona idea per affrontare questo discorso in un prossimo post.
    Io finora ho utilizzato e lavorato su 6 gestionali in momenti diversi. Il RoomPlan che Lei cita non lo conosco personalmente ma so che un altro prodotto valido e non eccessivamente dispendioso è “hotel 5STelle”…Credo che il gestionale sia uno dei quei prodotti insostituibili per una struttura ricettiva perchè oltre a gestire le prenotazioni, ci dà un quadro esatto della situazione economica, sospesi, solleciti, provenienza geografica dei nostri clienti e molto altro…Il booking engine è molto semplice sia per chi ci lavora sia per il potenziale cliente. Integrabile con un Channel manager…Resto a disposizione per maggiori informazioni.

  6. Salve,

    ho letto con molto interesse il suo articolo,

    io e la mia compagna vorremmo prendere in gestione l’hotel del padre di lei, in una nota località sciistica del nord italia. Vorremmo staccarci completamente dalla gestione precedente operata dal padre e dalla proprietà dello stabile, con lo scopo di provare veramente un’esperienza da imprenditori e di separare la gestione da errori pregressi, apportando diciamo un pò di novità e di cultura “universitaria” in un ambiente che fin’ora è stato gestito in maniera molto ma molto “artigianale”.

    Sarebbe cosi’ gentile da consigliarmi una formula a Suo avviso piu’ conveniente sia intermine di snellezza burocratica che in termini di onerosità economica con la quale il padre della mia compagna può cederci la gestione dell’albergo? ho letto di affitto d’azienda, procura institoria ed altre formule, ma sinceramente non ho trovato una referenza bibliografica che mi spieghi in maniera nitida quali siano effettivamente i pro e i contro reali di queste formule.

    Fiducioso in una Sua gentile risposta.

    Saluti

    Giacomo

  7. Gentile Giacomo,
    La ringrazio per l’interesse e mi scuso per la risposta tardiva (dovuta a precedenti impegni…).
    La Sua richiesta ha fatto sì che a mia volta mi informassi un pochino per essere in grado di suggerire qualcosa di fondato. I tempi sono abbastanza lunghi in quanto, come Lei certamente saprà di già, occorrono un mare di autorizzazioni nonchè nulla-osta igienico sanitario, CPI (certificato prevenzione incendi). Ma a parte ciò, se volete staccarvi dalla precedente proprietà, oltre naturalmente a fare tutte le adeguate verifiche per avere una perfetta conoscenza dello stato di salute (economica) della struttura, sue peculiarità (lavoro annuale o stagionale), analisi di vari fattori relativi all’ambiente socio-economico in cui è ubicata la struttura, il tipo di contratto che vorrei suggerire è un contratto di cessione gestione alberghiera. Tuttavia, ho anche appurato che potreste stipulare un Contratto di trasferimento di proprietà o gestione dell’azienda commerciale alla quale si subentra: il contratto può avere la scrittura di forma privata autenticata da notaio o atto notarile; può trattarsi di compravendita, affitto d’azienda, donazione, successione (mortis causa).
    Può per esempio rivolgersi allo Sportello unico enti locali della Regione in cui vi trovate per sapere nello specifico come proseguire (compreso tempistica ed invio richiesta online).
    Resto a disposzione per maggiori informazioni e spero di essere stata d’aiuto. Cordialmente, Luisa Rellini

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